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物业管理条例

公布工夫:2008-08-13

现宣布《国务院关于修正〈物业管理条例〉的决议》,自2007101日起实施。


第一章 总  则
第一条 为了标准物业管理活动,保护业主和物业服务企业的合法权益,改进人民群众的糊口和事情情况,订定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主经由过程选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业根据物业服务条约商定,对衡宇及配套的设备装备和相干场地停止维修、养护、管理,保护物业管理区域内的环境卫生和相干次序的活动。
第三条 国度倡导业主经由过程公然、公允、公平的市场竞争机制挑选物业服务企业。
第四条 国度鼓舞接纳新技术、新方法,依托科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建立行政主管部门卖力天下物业管理活动的监视管理工作。
县级以上处所人民政府房地产行政主管部门卖力本行政区域内物业管理活动的监视管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 衡宇的所有权报酬业主。
业主在物业管理活动中,享有以下权益:
(一)根据物业服务条约的商定,承受物业服务企业供给的服务;
(二)发起召开业主大会集会,并就物业管理的有关事项提出倡议;
(三)提出订定和修正管理规约、业主大会议事规则的倡议;
(四)参与业主大会集会,利用投票权;
(五)推举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监视业主委员会的事情;
(七)监视物业服务企业实行物业服务条约;
(八)对物业共用部位、共用设备装备和相干场地利用状况享有知情权和监督权;
(九)监视物业共用部位、共用设备装备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和利用;
(十)法令、法例划定的其他权益。
第七条 业主在物业管理活动中,实行以下任务:
(一)服从管理规约、业主大会议事规则;
(二)服从物业管理区域内物业共用部位和共用设备装备的利用、公共秩序和环境卫生的保护等方面的规章制度;
(三)施行业主大会的决议和业主大会受权业主委员会作出的决议;
(四)根据国度有关规定交纳专项维修资金;
(五)定时交纳物业服务用度;
(六)法令、法例划定的其他任务。
第八条 物业管理区域内部分业主构成业主大会。
业主大会该当代表和保护物业管理区域内部分业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理地区建立一个业主大会。
物业管理地区的分别该当思索物业的共用设备装备、建筑物范围、社区建立等身分。具体办法由省、自治区、直辖市订定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,该当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门大概街道办事处、州里人民政府的指点下建立业主大会,并推举发生业主委员会。可是,只要一个业主的,大概业主人数较少且经部分业主一致同意,决议不建立业主大会的,由业主配合实行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 以下事项由业主配合决议:
(一)订定和修正业主大会议事规则;
(二)订定和修正管理规约;
(三)推举业主委员会大概改换业主委员会成员;
(四)选聘和解职物业服务企业;
(五)筹集和利用专项维修资金;
(六)改建、重修建筑物及其从属设备;
(七)有关共有和配合管理权益的其他重大事项。
第十二条 业主大会集会能够接纳团体会商的情势,也能够接纳书面征求意见的情势;可是,该当有物业管理区域内专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。
业主能够委托代理人参与业主大会集会。
业主大会决议本条例第十一条第(五)项和第(六)项划定的事项,该当经专有部门占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主赞成;决议本条例第十一条规定的其他事项,该当经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞成。
业主大会大概业主委员会的决议,对业主具有约束力。
业主大会大概业主委员会作出的决议损害业主合法权益的,受损害的业主能够恳求人民法院予以打消。
第十三条 业主大会集会分为按期会媾和暂时集会。
业主大会按期集会该当根据业主大会议事规则的划定召开。经20%以上的业主发起,业主委员会该当构造召开业主大会暂时集会。
第十四条 召开业主大会集会,该当于集会召开15日从前告诉部分业主。
住宅小区的业主大会集会,该当同时见告相干的居民委员会。
业主委员会该当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会施行业主大会的决议事项,实行以下职责:
(一)调集业主大会集会,陈述物业管理的施行状况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签署物业服务条约;
(三)实时理解业主、物业使用人的定见和倡议,监视和辅佐物业服务企业实行物业服务条约;
(四)监督管理规约的施行;
(五)业主大会付与的其他职责。
第十六条 业主委员会该当自选举发生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、州里人民政府存案。
业主委员会委员该当由热情公益事业、责任心强、具有必然构造才能的业主担当。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举发生。
第十七条 管理规约该当对有关物业的利用、保护、管理,业主的配合长处,业主该当实行的任务,违背管理规约该当负担的义务等事项依法作出商定。
管理规约该当尊敬社会公德,不得违背法令、法例大概损伤社会公共利益。
管理规约对部分业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则该当就业主大会的议事方法、表决法式、业主委员会的构成和成员任期等事项作出商定。
第十九条 业主大会、业主委员会该当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决议,不得处置与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决议违背法令、法例的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门大概街道办事处、州里人民政府,该当责令限日矫正大概打消其决议,并布告部分业主。
第二十条 业主大会、业主委员会该当共同公安机关,与居民委员会互相合作,配合做好保护物业管理区域内的社会治安等相干事情。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会该当主动共同相干居民委员会依法实行自治管理职责,撑持居民委员会开展工作,并承受其指点和监视。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决议,该当见告相干的居民委员会,并当真听取居民委员会的倡议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,该当签署书面的前期物业服务条约。
第二十二条 建设单位该当在贩卖物业之前,订定暂时管理规约,对有关物业的利用、保护、管理,业主的配合长处,业主该当实行的任务,违背暂时管理规约该当负担的义务等事项依法作出商定。
建设单位订定的暂时管理规约,不得损害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位该当在物业贩卖前将暂时管理规约向物业买受人昭示,并予以阐明。
物业买受人在与建设单位签署物业生意合同时,该当对服从暂时管理规约予以书面许诺。
第二十四条 国度倡导建设单位根据房地产开发与物业管理相别离的原则,经由过程招投标的方法选聘具有响应天分的物业服务企业。
室第物业的建设单位,该当经由过程招投标的方法选聘具有响应天分的物业服务企业;投标人少于3个大概室第范围较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门核准,能够接纳和谈方法选聘具有响应天分的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签署的买卖合同该当包罗前期物业服务条约商定的内容。
第二十六条 前期物业服务条约能够商定限期;可是,限期未满、业主委员会与物业服务企业签署的物业服务条约见效的,前期物业服务条约停止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设备装备的所有权大概使用权,建设单位不得私自处罚。
第二十八条 物业服务企业承接物业时,该当对物业共用部位、共用设备装备停止检验。
第二十九条 在打点物业承接验收手续时,建设单位该当向物业服务企业移交以下资料:
(一)完工总平面图,单体修建、构造、装备完工图,配套设备、地下管网工程完工图等完工验收资料;
(二)设备装备的安装、利用和保护调养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必须的其他资料。
物业服务企业该当在前期物业服务条约停止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位该当根据划定在物业管理区域内设置须要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位该当根据国家规定的保修限期和保修范畴,负担物业的保修义务。
第四章 物业管理服务
第三十二条 处置物业管理活动的企业该当具有自力的法人资格。
国度对处置物业管理活动的企业实施天分管理制度。具体办法由国务院建立行政主管部门订定。
第三十三条 处置物业管理的职员该当根据国度有关规定,获得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理地区由一个物业服务企业施行物业管理。
第三十五条 业主委员会该当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务条约。
物业服务条约该当对物业管理事项、服务质量、服务用度、单方的权利义务、专项维修资金的管理与利用、物业管理用房、条约限期、违约责任等内容停止商定。
第三十六条 物业服务企业该当根据物业服务条约的商定,供给响应的服务。
物业服务企业未能实行物业服务条约的商定,招致业主人身、财富安全遭到损伤的,该当依法负担响应的法律责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时,该当与业主委员会打点物业验收手续。
业主委员会该当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款划定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会赞成,物业服务企业不得改动物业管理用房的用处。
第三十九条 物业服务条约停止时,物业服务企业该当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款划定的资料交还给业主委员会。
物业服务条约停止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间该当做好交代事情。
第四十条 物业服务企业能够将物业管理区域内的专项服务业务拜托给专业性服务企业,但不得将该区域内的局部物业管理一并拜托给别人。
第四十一条 物业服务免费该当遵照公道、公然以及用度与服务水平相适应的原则,区分差别物业的性子和特性,由业主和物业服务企业根据国务院价钱主管部门会同国务院建立行政主管部门订定的物业服务免费法子,在物业服务条约中商定。
第四十二条 业主该当按照物业服务条约的商定交纳物业服务用度。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务用度的,从其商定,业主负连带交纳义务。
已完工但还没有出卖大概还没有交给物业买受人的物业,物业服务用度由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价钱主管部门会同同级房地产行政主管部门,该当增强对物业服务免费的监视。
第四十四条 物业服务企业能够按照业主的拜托供给物业服务条约商定之外的服务项目,服务报答由单方商定。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单元该当向最终用户收取有关用度。
物业服务企业承受拜托代收前款用度的,不得向业主收取手续费等分外用度。
第四十六条 对物业管理区域内违背有关治安、环保、物业粉饰装修和利用等方面法令、法例划定的举动,物业服务企业该当避免,并实时向有关行政管理部门陈述。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的陈述后,该当依法对违法行为予以避免大概依法处置。
第四十七条 物业服务企业该当辅佐做好物业管理区域内的安全防备事情。发作安全事故时,物业服务企业在采纳应急步伐的同时,该当实时向有关行政管理部门陈述,辅佐做好救济事情。
物业服务企业雇请保安人员的,该当服从国度有关规定。保安人员在保护物业管理区域内的公共秩序时,该当履行职责,不得损害百姓的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人商定,但不得违背法令、法例和管理规约的有关规定。
物业使用人违背本条例和管理规约的划定,有关业主该当负担连带责任。
第四十九条 县级以上处所人民政府房地产行政主管部门该当实时处置业主、业主委员会、物业利用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的利用与保护
第五十条 物业管理区域内根据计划建立的公共建筑和共用设备,不得改动用处。
业主依法确需改动公共建筑和共用设备用处的,该当在依法打点有关手续后见告物业服务企业;物业服务企业确需改动公共建筑和共用设备用处的,该当提请业主大会会商决议赞成后,由业主依法打点有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得私自占用、发掘物业管理区域内的门路、场地,损伤业主的配合长处。
因维修物业大概公共利益,业主确需暂时占用、发掘门路、场地的,该当征得业主委员会和物业服务企业的赞成;物业服务企业确需暂时占用、发掘门路、场地的,该当征得业主委员会的赞成。
业主、物业服务企业该当将暂时占用、发掘的门路、场地,在商定限期内规复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单元,该当依法负担物业管理区域内相干管线和设备装备维修、养护的义务。
前款划定的单元因维修、养护等需求,暂时占用、发掘门路、场地的,该当实时规复原状。
第五十三条 业主需求粉饰装修衡宇的,该当事先见告物业服务企业。
物业服务企业该当将衡宇粉饰装修中的制止举动和注意事项见告业主。
第五十四条 室第物业、住宅小区内的非室第物业大概与单幢住宅楼构造相连的非室第物业的业主,该当根据国度有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备装备的维修和更新、革新,不得挪作他用。
专项维修资金收取、利用、管理的法子由国务院建立行政主管部门会同国务院财政部门订定。
第五十五条 操纵物业共用部位、共用设备装备停止运营的,该当在征得相干业主、业主大会、物业服务企业的赞成后,根据划定打点有关手续。业主所得收益该当次要用于弥补专项维修资金,也能够根据业主大会的决议利用。
第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及别人合法权益时,责任人该当实时维修养护,有关业主该当赐与共同。
责任人不实行维修养护任务的,经业主大会赞成,能够由物业服务企业维修养护,用度由责任人负担。
第六章 法律责任
第五十七条 违背本条例的划定,室第物业的建设单位未经由过程招投标的方法选聘物业服务企业大概未经核准,私自接纳和谈方法选聘物业服务企业的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限日矫正,赐与正告,能够并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违背本条例的划定,建设单位私自处罚属于业主的物业共用部位、共用设备装备的所有权大概使用权的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主形成丧失的,依法负担补偿义务。
第五十九条 违背本条例的划定,不移交有关资料的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限日矫正;过期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以传递,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违背本条例的划定,未获得资质证书处置物业管理的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门充公违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主形成丧失的,依法负担补偿义务。
以棍骗手腕获得资质证书的,按照本条第一款划定惩罚,并由颁布资质证书的部分撤消资质证书。
第六十一条 违背本条例的划定,物业服务企业聘任未获得物业管理职业资格证书的职员处置物业管理活动的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令截至违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主形成丧失的,依法负担补偿义务。
第六十二条 违背本条例的划定,物业服务企业将一个物业管理区域内的局部物业管理一并拜托给别人的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限日矫正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严峻的,由颁布资质证书的部分撤消资质证书。拜托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设备装备的维修、养护,盈余部门根据业主大会的决议利用;给业主形成丧失的,依法负担补偿义务。
第六十三条 违背本条例的划定,调用专项维修资金的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门追回调用的专项维修资金,赐与正告,充公违法所得,能够并处调用数额2倍以下的罚款;物业服务企业调用专项维修资金,情节严峻的,并由颁布资质证书的部分撤消资质证书;组成立功的,依法追究间接卖力的主管职员和其他间接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违背本条例的划定,建设单位在物业管理区域内不根据划定设置须要的物业管理用房的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限日矫正,赐与正告,充公违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违背本条例的划定,未经业主大会赞成,物业服务企业私自改动物业管理用房的用处的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限日矫正,赐与正告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设备装备的维修、养护,盈余部门根据业主大会的决议利用。
第六十六条 违背本条例的划定,有以下举动之一的,由县级以上处所人民政府房地产行政主管部门责令限日矫正,赐与正告,并根据本条第二款的划定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设备装备的维修、养护,盈余部门根据业主大会的决议利用:
(一)私自改动物业管理区域内根据计划建立的公共建筑和共用设备用处的;
(二)私自占用、发掘物业管理区域内门路、场地,损伤业主配合长处的;
(三)私自操纵物业共用部位、共用设备装备停止运营的。
个人有前款划定举动之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单元有前款划定举动之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违背物业服务条约商定,业主过期不交纳物业服务用度的,业主委员会该当催促其限日交纳;过期仍不交纳的,物业服务企业能够向人民法院告状。
第六十八条 业主以业主大会大概业主委员会的名,义,处置违背法令、法例的活动,组成立功的,依法追究刑事责任;尚不组成立功的,依法赐与治安管理惩罚。
第六十九条 违背本条例的划定,国务院建立行政主管部门、县级以上处所人民政府房地产行政主管部门大概其他有关行政管理部门的工作人员操纵职务上的便当,收受别人财物大概其他益处,不依法实行监督管理职责,大概发明违法行为不予查处,组成立功的,依法追究刑事责任;尚不组成立功的,依法赐与行政处分。
第七章 附  则
第七十条 本条例自200391日起实施。